L'investissement immobilier est une stratégie financière prisée par de nombreux investisseurs, qui implique la rénovation d’un ou de plusieurs appartements. Que ce soit pour générer des revenus complémentaires, constituer un patrimoine ou préparer sa retraite, ce type d'investissement offre de nombreux avantages. Vous souhaitez en savoir plus sur les coûts, les réglementations et les aides disponibles pour mener à bien ces projets ? Suivez le guide complet sur l’investissement locatif !

 

L'investissement immobilier : définition et avantages

L'investissement immobilier consiste à acquérir un bien, souvent dans l'objectif de le louer ou de le revendre avec une plus-value. Contrairement à d'autres formes d'investissement, comme la bourse, l'immobilier est un investissement concret qui peut offrir une sécurité en période d’instabilité économique.

Les avantages de l'investissement immobilier sont nombreux. En premier lieu, il permet de générer des revenus réguliers grâce aux loyers. De plus, en fonction du marché immobilier, la valeur du bien peut augmenter avec le temps, offrant ainsi une plus-value intéressante lors de la revente. L'investissement immobilier permet également de bénéficier de certaines déductions fiscales, que nous détaillerons plus tard. Enfin, il s'agit d'une manière efficace de diversifier son patrimoine, en y incluant un actif solide et potentiellement rentable sur le long terme.

 

Rénovation de l'ancien : les enjeux

Investir dans l'ancien, c'est-à-dire acheter un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation, présente de nombreux avantages. Tout d'abord, ces biens sont généralement proposés à un prix d'achat inférieur à celui des logements neufs, ce qui permet de réaliser une bonne affaire. La rénovation offre aussi l'opportunité d'améliorer le confort du logement, ce qui permet de le louer à un prix plus élevé ou de maximiser sa valeur en vue d'une revente.

De plus, la rénovation d'un appartement permet souvent d'optimiser la surface habitable, par exemple en réaménageant les espaces, ce qui peut augmenter la rentabilité locative du bien. Enfin, dans le cadre d'une stratégie d'achat-revente, les travaux de rénovation peuvent générer une plus-value significative, notamment si le marché immobilier est en pleine expansion.

 

Les coûts des travaux de rénovation

Le coût des travaux de rénovation est un élément crucial à prendre en compte lors d'un investissement immobilier. En moyenne, dans les Pyrénées-Orientales, le coût de rénovation au mètre carré peut varier entre 300 € pour un simple rafraichissement et peut aller jusqu’à 1 500 € pour une rénovation lourde.

Il est important de comparer les devis et de se rapprocher de professionnels qualifiés pour estimer au mieux les coûts. Lorsqu'il s'agit de rénover plusieurs appartements dans un même immeuble, des économies d'échelle peuvent être réalisées, ce qui permet de réduire le coût global par mètre carré. Certains artisans ou entreprises peuvent proposer des prix attractifs pour ce type de chantier, où plusieurs lots sont à rénover en même temps.

 

Quelles réglementations pour de la rénovation de logement ?

Lors de la rénovation d'un bien immobilier, il est essentiel de respecter les réglementations en vigueur.

Tout d'abord, les normes de sécurité sont primordiales, notamment en ce qui concerne les installations électriques, le gaz, la plomberie (normes DTU), la sécurité incendie et les systèmes de chauffage.

Une attention particulière doit également être portée aux performances énergétiques du bâtiment, surtout si des travaux de rénovation énergétique sont envisagés. La loi Climat et Résilience prévoit d'interdire la location des logements classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2035. Les biens anciens mal isolés seront les plus touchés par ces restrictions.

De plus, il est important de veiller au respect des critères de décence d'un logement, qui sont définis par la loi :

- une pièce principale d'au moins 9 m²

-  une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m

- un espace cuisine, qui peut être intégré au séjour

- une salle d'eau

- des ouvertures (portes et fenêtres) en bon état

- l'absence de risques pour la santé, tels que le plomb, l'amiante ou les nuisibles

 

Quelle durée de travaux ?

La durée des travaux dépendra de l'ampleur des rénovations à réaliser. Pour un simple rafraîchissement, comprenant la peinture, le changement des revêtements de sol, et quelques améliorations esthétiques, les travaux peuvent être bouclés en quelques jours.

En revanche, pour une rénovation complète, incluant la réfection de la plomberie, de l'électricité, le remplacement des fenêtres et la réorganisation des espaces intérieurs, il faut compter plusieurs mois. Par exemple, la rénovation d'un appartement de 80 m² peut prendre entre 3 à 6 mois, selon les corps de métier impliqués et la complexité des travaux. Dans le cas d'une rénovation de plusieurs appartements dans un même immeuble, la durée peut s'étendre, bien que certains travaux puissent être réalisés simultanément pour optimiser le temps.

 

Les aides financières pour des travaux d'investissement locatif

L'État et les collectivités locales offrent diverses aides financières pour encourager la rénovation des biens immobiliers, notamment dans le cadre d'un investissement locatif. Voici les principales :

- MaPrimeRénov' : Cette aide remplace le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) et l’aide Habiter Mieux Agilité de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Le montant de l’aide dépend des conditions de ressources du propriétaire et de la nature des travaux. Un bonus peut également être accordé si les travaux améliorent significativement le DPE du logement.

- TVA réduite à 5,5%

- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Ce prêt permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique.

- Certificats d'économie d'énergie (CEE) : Ces certificats peuvent également financer une partie des travaux de rénovation énergétique.

- Aides locales : Certaines collectivités locales proposent des subventions ou des prêts à taux préférentiels pour encourager la rénovation immobilière. Ces aides varient en fonction des régions et des communes :

  • Éco-chèques logement : Le Conseil Régional Occitanie propose des éco-chèques pour financer des travaux de rénovation énergétique. Cette aide est destinée aux propriétaires occupants ou bailleurs qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur logement.
  • Subventions communales : Certaines villes du département peuvent offrir des aides spécifiques pour la rénovation, en particulier dans les zones rurales ou les centres-villes historiques. Ces aides peuvent inclure des subventions pour des travaux de réhabilitation ou des avantages fiscaux pour encourager la rénovation de biens anciens.

Il est conseillé de se rapprocher des services d'urbanisme de la commune concernée ou du Conseil Départemental des Pyrénées-Orientales pour obtenir des informations détaillées sur les aides disponibles et les conditions d'éligibilité.

 

Les déductions fiscales des travaux en investissement immobilier

En plus des aides financières, il est possible de bénéficier de déductions fiscales intéressantes lorsque vous réalisez des travaux dans le cadre d'un investissement immobilier.

Lorsque vous mettez un bien en location, vous avez le choix entre plusieurs statuts fiscaux :

- Location meublée non-professionnelle (LMNP)

- Location meublée professionnelle (LMP)

- Location nue

- Location saisonnière

Le statut de Loueur en meublé, qu'il soit professionnel ou non-professionnel (LMNP), peut offrir des avantages fiscaux intéressants. En effet, ce statut permet de déduire l'ensemble des charges liées à la location, y compris les frais de rénovation.

En amortissant les coûts des travaux, vous pouvez réduire votre impôt sur les revenus locatifs sur une période d'environ dix ans. Cette option est particulièrement avantageuse si vous envisagez de louer votre bien sur le long terme.

Si les dépenses de travaux dépassent les revenus fonciers, il est également possible de créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine immobilier.

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